בדק בית אזורי

האם לבצע בדק בית תכנוני בקניית נכס?

בדק בית תכנוני לפני קניית נכס היא בדיקת חובה ובתוכה נכללים המון פרמטרים במאמר הבא סידרנו לפניכם
את כל המידע הרלוונטי לפני הצעד החשוב בחייכם ממליצים מכל הלב לבצע שלב אחר שלב !

בדק בית אזורי:  אפיון הבניין השכנים והשכונה

בדיקה זו היא אחת מהבדיקות החשובות שיש לבצע לפני החלטה על קניית דירה. בדיקת איכות החיים תחשוף את החיים האמיתיים בשכונה ותאפשר לקונה לגלות פרטים חשובים אשר לא תמיד ניתן לראותם בשעת הביקור בדירה המוצעת למכירה.
הבדיקה מתמקדת בשכנים המתגוררים בבניין ובאזור כולו: אפיון השכנים לאיתור שכנים בעיתיים, סכסוכי שכנים, היחסים בין דיירי הבניין והשכונה, דירות בשכירות, האם נעשה שימוש שאינו למגורים באחת הדירות ועוד…
נושאים נוספים הנכללים בבדק בית אזורי:
א. נתונים דמוגרפיים של העיר ושל השכונה.
ב. מאפייניו הפיזיים של הבניין כולל רמת תחזוקה, נקיון, חזות.
ג. מספר תאונות הדרכים באזור, ושיעור הפשיעה – עפ"י נתוני משטרת ישראל.
ד. נגישות לתחבורה ציבורית.
ה. רשת הדרכים באזור (כולל דרך להולכי רגל – האם קיימת?)
ו. היצע החניה ומערכת התחבורה באזור. בדיקת התנועה בשעות העומס השונות של היום ועוד…
ז. שימושי קרקע – נגישות למסחר ושירותים (בנק, בית מרקחת, בית קפה, מכולת/סופר ועוד…)
ח. התאמת שכונת המגורים לאוכלוסיית הקשישים.
ט. בחינת התאמת שכונת המגורים הנבדקת לצרכי הלקוח.
י. מערכת החינוך באזור.

הנתונים לבדק הבית האזורי נאספים במספר דרכים:

  • תשאולים של דיירי הבניין הנבדק ותושבי השכונה. חשוב לבצע תחקיר הכולל מספר רב ככל האפשר של דיירים ותושבי האזור. מכיוון שאנו מדברים עם מספר רב של אנשים, קטנה האפשרות להסתרת בעיה מסוימת מעיני הרוכשים.
  • מספר תצפיות באזור הנבדק המבוצעות על ידי צוות תחקירנים. התצפיות נערכות בימים שונים ובשעות שונות כדי למנוע מצב שלהפרעה נקודתית הקיימת ביום מסויים או בשעה מסוימת.

בדק בית סביבתי: בדיקה ואיתור של מפגעים סביבתיים, בדגש על קרינה.

נושא איכות הסביבה עולה למודעות הציבורית בשנים האחרונות, וניתן להניח כי חשיבותו של הנושא תלך ותגבר עם השנים. לפרמטרים שונים מתחום זה השפעה גורלית על מחיר הנכס, על בריאותנו ובריאות הקרובים לנו. על כן, חלק זה הינו אחד החשובים בתהליך בדק בית מורחב.

קרינה אלקטרומגנטית נמצאת בכל מקום. מקורה בטבע, במתקני שידור שונים, במתקנים להובלה / השנאה / שימוש בחשמל ועוד. כולנו רוצים לעשות שימוש במקורות הקרינה אך איננו רוצים להיות חשופים לרמת קרינה אשר תהווה סכנה בריאותית. על כן, יש לדאוג ולפקח על רמת הקרינה אותה גופנו סופג בשעות היממה.

מחקרים שונים קובעים כי קרינה בעוצמה הגבוהה מהמותר היא "גורם אפשרי לסרטן".

חשוב שיהיה איש מקצוע במקרה הזה שיתן יעוץ ויפעיל את מודד הקרינה במידת הצורך, כך שהחלטת הרכישה תתבצע בידיעת כל הנתונים.

בדק בית  סביבתי לאיתור מפגעים כולל:

א. ביצוע מדידת קרינה מאנטנות סלולריות ורשתות חשמל והשוואת התוצאות בדו"ח מפורט למול התקנים המקובלים בארץ ובארצות העולם. בדיקה המבוצעת על ידי מודד קרינה מוסמך של המשרד להגנת הסביבה ומומחה איכות סביבה. בבדיקה זו נבדקים כל חדרי הבית למיפוי שלם של הנכס.

ב. בעת ביצוע בדיקת איכות חיים עירונים יערך סיור שכונתי ע"י מומחה לנושאי סביבה לאיתור מפגעים נוספים.

בדק בית תכנוני – בדיקת מידע תכנוני אודות הבניין והשכונה

בדק בית תכנוני הינה בדיקה בחשיבות עליונה בגלל המשמעות הכספית הכבדה של רכישת נכס אשר יתכן כי בעתיד ישנה את פניו.
בדיקה זו תציג את המידע התכנוני הקיים לגבי הבניין עצמו ולגבי השטחים הגובלים בבניין תוך ניתוח השפעת המידע על הנכס. מידע תכנוני כולל את תוכנית המתאר המקומית וכל השינויים אשר חלו בה מיום אישורה, תוכנית המתאר המחוזית ובדיקת תוכניות מתאר ארציות במידה והן רלונטיות לאזור. דוגמאות להשפעה אפשרית של תוכנית המתאר על דירה/בית מגורים:

  1. הריסת בית פרטי קטן ובניה של בניין בן 5 קומות אשר מסתיר את הנוף ואת השמש עלולה לגרום לירידת מחירים.
  2. סלילת כביש חדש  אשר צפויה לעבור בו תחבורה ציבורית.
  3. הקמת בית כנסת חדש מול הבית.
  4. הקמת מרכז תחבורה בסמיכות גדולה לנכס הנרכש.

על כן, לתוכניות פיתוח האזור שבו מצוי הנכס השפעה מכרעת על ערכו וכמובן גם על איכות החיים הצפויה באזור.

בארץ, קיימות 4 סוגי תוכניות:
תוכנית מתאר ארצית (כולל תוכנית לתשתיות לאומיות).
תוכנית מתאר מחוזית.
תוכנית מתאר מקומית.
תוכנית מפורטת.
כל תוכנית כפופה לתוכנית שמעליה, כלומר שינויים בתוכנית מתאר מקומית דורשים אישור ושינוי של תוכנית המתאר המחוזית (למעט מספר חריגים- תוכניות בסמכות וועדה מקומית).
בדרך כלל, התוכניות הרלוונטיות לצרכי מידע אודות דירה או בית למגורים הם התוכנית המחוזית והתוכנית המקומית:
תוכנית מחוזית – נועדה לקבוע את עקרוונות התכנון של המחוז, כלומר: הקצאת שטחים ליעודי קרקע שונים, קביעת שטחים פתוחים, שרותים לציבור (כמו בית קברות או אוניברסיטה המשמשים יותר מישוב אחד). כל התכנון של הוועדה המחוזית כפוף לתוכנית המתאר הארצית.
תוכנית מתאר מקומית ומפורטת – נועדה להתוות את מדיניות התכנון העירונית, לקבוע את ייעודי הקרקע על פי מדיניות זו ובהתאם לסטנדרטים מוסכמים, להתוות את מערכת הכבישים המקומית, להקצות שטחים לצרכי ציבור ולמבני ציבור. כל הוראות התוכנית המקומית כפופים להוראות התוכנית המחוזית.

9 טעויות נפוצות שאנשים עושים לפני רכישת דירה

כפי שכבר נכתב, קיימות מספר רמות של תוכניות אשר כולן מתיחסות לאותו שטח ומכאן החשיבות לבדוק את כל התכניות הרלונטיות לנכס שבו אנו מעונינים ולעיתים אין להסתפק רק במידע המסופק ברשות המקומית.
בתרשים הבא מוצגת ההיררכיה של התוכניות בצורה גרפית:

בדק בית הנדסי – איתור ליקויי בניה

בדק בית הנדסי מיועד הן לרוכשי דירות יד שניה והן לרוכשים דירות מקבלן והיא מבוצעת על ידי מהנדסי בניין מומחים ובעלי נסיון רב בתחום הבניה ובאיתור ליקויי בנייה:

בדיקת דירה יד שניה:

רכישת דירה שלא מקבלן מחייבת בדיקה מדוקדקת של כל מרכיבי הבית/הדירה. בבדיקה זו חשיבות המומחיות של המהנדס היא מכרעת, שכן, יש צורך לאתר ליקויים גלויים וליקויים סמויים. ליקוי סמוי יכול להיות לדוגמה כיסוי טיח וצביעה חדשה על רטיבות הנוצרת כתוצאה מפיצוץ בצינור, וליקוי גלוי הוא לדוגמה סדק בקיר הבית.

חשיבות ביצוע בדיקת דירה על ידי מהנדס מומחה נובעת משתי סיבות:

1.  צורך לאתר את הליקוי הסמוי – רק בעזרת מומחיות המהנדס בתוספת מכשירי העזר בהם הוא  עושה שימוש ניתן לאתר את הליקויים הסמויים שאינם נראים לעין.

2.  חשיבות הערכה נכונה של הליקוי – גם לאחר איתור בעיה מסוימת, חובה להבין את מהות הבעיה והאם היא מהווה עילה לביטול העסקה או שמה היא איננה משמעותית.  בכל אחד מהמקרים ינתן אומדן לעלות ביצוע התיקון הדרוש ותינתן המלצת המהנדס האם וכיצד להמשיך את תהליך הרכישה.

דו"ח הביקורת לבדיקת דירה יד שניה כוללת איתור של ליקויי בניה שונים (ליקויים כגון רטיבות, איכות הבניה, החיפויים, כניסות, תריסים, אלומיניום, מערכת החשמל, אינסטלציה, מצב השלד ועוד…).
הדו"ח כולל אומדן לשיפוצים הדרושים לתיקון ליקויי הבניה שנתגלו.

בדיקת דירה חדשה מקבלן:

חשוב להיות מודעים למושג תקופת הבדק שהוגדר על ידי התיקון לחוק המכר (דירות) . בתקופת הבדק חלה על הקבלן החובה לתקן את הליקויים שנמצאו אלא אם כן הוכיח הקבלן כי הליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. אחרי תקופת הבדק מתחילה תקופת אחריות הקבלן שנמשכת שלוש שנים מסיום תקופת הבדק. בתקופת האחריות חובת ההוכחה חלה על רוכש הדירה ולא על הקבלן ועל כן, חשוב לבצע בדק בית לפני תום תקופת הבדק כדי להיות בטוחים שהקבלן יבצע את התיקונים שהוא מחויב בהם.
תקופת הבדק משתנה בהתאם לסעיפים שונים:

במהלך בדיקת הדירה מתייחס המהנדס לליקויי תכנון (כגון מסדרון צר מהתקן המותר) ולליקויי ביצוע (כגון חיפויים חלולים, איטום לקוי, קירות לא ישרים, ניקוז לא נכון ועוד…)

הדו"ח המועבר ללקוח ישמש לדרישת תיקון הליקוי מהקבלן, ובמידה והקבלן לא נענה ישמש הדו"ח כבסיס לתביעה כספית כנגדו.

שמאות מקרקעין

עסקת קניית דירה או בית, היא בדרך כלל העסקה היקרה ביותר אותה רוב האנשים מבצעים. וגם אם לא, זוהי העסקה הנדירה ביותר (האדם הממוצע רוכש בין 1 ל- 3 דירות).

מחיר גבוה בצרוף חוסר ידע מתאים חושף אותנו בעסקה זו לסיכון גבוה שלא תמיד אנו מודעים לו.

האם המחיר המבוקש הוא הגיוני?

זוהי אחת השאלות הנפוצות ביותר בקרב רוכשי הדירות. חוסר הוודאות לגבי מחיר הדירה, והאם לא מבקשים מכם מחיר מופרז רק יכול להעצים את הצורך בקבלת ייעוץ מקצועי בנושא.

שלבי עבודתו של השמאי:

זיהוי בעלי הזכויות בנכס.

זהות הנכס הנבדק.

בדיקת היתר הבניה והתאמתו לנכס.

מציאת שווי השוק של הנכס – הערכת שווי ריאלית המבוססת על בדיקת שמאי מומחה, אשר מבצע שקלול של פרמטרים רבים (ביניהם גם מחירי עסקאות שונות שנעשו באזור והתאמתן לנכס הנבדק).

הבדיקה בפועל מחולקת לשניים וניתן לבצע חלק מן הבדיקה או את כולה:

1. הערכת שווי הנכס לפני רכישה – בהתאם לשווי השוק באזור ובהסתמך על פרמטרים ייחודיים לנכס הנבדק.

2. בדיקת היתר הבניה והתאמתו לבניה בפועל – בניה שלא לפי היתר הינה מקרה נפוץ ביותר, בעיקר בבתים צמודי קרקע, דירות גג, פנטהוז, דירות גן, וגם בדירות רגילות. אי התאמה להיתר עלולה לגרור קנסות ותשלומי מיסים גבוהים, או במקרים חמורים גם צווי הריסה בפועל.

חשוב לזכור כי עורך הדין מטעמך אחראי לעסקת הקניין של הנכס וברוב המקרים אינו בודק את הנושא התכנוני (הוא אינו מגיע לדירה/בית ומודד את גודל המרפסת בפועל לעומת היתר הבניה). גם רישום נכס בטאבו לא מהווה אינדיקציה לחוקיות המצב התכנוני, ולכן רק בדיקת שמאי מוסמך משלימה את תמונת הרכישה הבטוחה.