בדק בית

מדוע כדאי לבצע ביקורת מבנים ?

בדיקה הנדסית על ידי מהנדס מומחה לאיתור ליקויי בניה כדאית לצורך ביצוע שיפורים או תיקונים (בדק בית). עלות הבדיקה זניחה באופן יחסי לעלות הנכס והתועלת שבה רבה ביותר.

על ידי מי מבוצעת ביקורת מבנים?

ביקורת מבנים מבוצעת על ידי מהנדס בנין או שמאי מקרקעין מומחה בתחום ביקורת ליקויי בניה. מומחה כזה חייב להיות בעל ידע רב בתחום ליקויי בניה. מרבית מהנדסי הבניין אינם עוסקים באופן שוטף בבדיקות ליקויי בניה ולכן אינם לא כל מהנדס בנין נחשב בתור מומחה לביצוע ביקורת מבנים. מומחה חייב להיות גם בעל ידע מעמיק ויסודי בדרישות תקנים של מכון התקנים הישראלי, תקנות התכנון והבניה, הנחיות לתכנון מערכות תברואה והכרה פסיקות בתי משפט בנושא זה.

האם ישנם הבדלים בין מומחה הנדסאי אחד לשני?

כן כמובן. כמו בכל תחום עיסוק, ישנם כאלה בעלי ידע וניסיון רב ומאידך בעלי ידע או ניסיון מועט יותר. למהנדסים ושמאי ידע וניסיון של עשרות שנים בתחום והם זוכים להערכה רבה בבתי המשפט השונים.

מתי כדאי לבצע את ביקורת מבנים?

תלוי בנסיבות. כשרוכשים דירה משומשת, ביקורת מבנים כמובן נערכת לפני קניה. במקרים נדירים יותר מוזמנת ביקורת כזו לאחר הקניה וזאת כאשר מתגלים לרוכש ליקויי בניה שהמוכר הסתיר בעת המכירה וכי סביר להניח שהיו קיימים לפני כן.

עבור דירות חדשות, ניתן לבצע את ביקורת בדק הבית במהלך הבניה ו/או לאחר שהבניה הושלמה ו/או במהלך תקופת האחריות. חוות דעת מומחה דרושה בכדי לדרוש ביצוע תיקונים מהקבלן או לצורך הגשת תביעת ליקויי בניה.

מה כוללת חוות דעת מומחה?

חוות הדעת כוללת פירוט כל ליקויי הבנייה שאותרו, התאמה לדרישות התקנים והתקנות הנכונים למועד הבניה, בדיקת התאמה למפרט הטכני והתוכניות שצורפו להסכם המכר (בדירות חדשות), פירוט התיקונים הנדרשים לצורך ביצוע בדק בית ואומדן עלויות לביצוע התיקונים. חוות הדעת מסופקת בשלושה העתקים, הכוללים תצלומים צבעוניים המחישים את ליקויי הבנייה שאותרו. 

26 ליקויי בניה נפוצים

מה עלות הזמנת חוות הדעת מומחה?

עלות חוות הדעת משנה בהתאם לגודל הנכס, מורכבות הביקורת וכדומה. העלות הבסיסית הינה משתנה ש"ח. במקרים שבהם מתאגדת קבוצה של דיירים, עלות זו מוזלת.

אילו סוגי מבנים נבדקים במסגרת בדק בית?

דירות חדשות, דירות יד שניה, רכוש משותף בבנין מגורים, מבני ציבור, מבנים מסחריים ומבנים מיוחדים (כגון קירות תומכים, עבודות פיתוח וכו').

מה השלב שלאחר ביצוע בדיקת ליקויי בניה?

תלוי בנסיבות. כשמוזמנת חוות דעת מומחה לבדיקת דירה ישנה לפני רכישה, המזמין נעזר בחוות הדעת במסגרת כלל השיקולים לצורך החלטה אם לרכוש את הנכס ואם לאו. כשמוזמנת חוות דעת לצורך בדיקת דירה חדשה לאיתור ליקויי בניה, נמסרת חוות דעת מומחה אל קבלן הבניין בכדי שזה יתקן את ליקויי בניה שאותרו או יפצה את הרוכש לגבי ליקויי בניה שאותם לא ניתן כבר לתקן. חוות דעת מומחה זו כוללת רשימה של ליקויי בניה שנמצאו, המלצות לתיקונים ואומדן עלויות. במקרים שהקבלן אינו מבצע תיקון ליקויי בניה שנמצאו במסגרת ביקורת מבנים זו, יכול המזמין להגיש תביעה משפטיות על ליקויי בני האלה וזאת בהתבסס על חוות דעת מומחה זו. המומחים בתחום עובדים בשיתוף פעולה הדוק עם משרדי עורכי דין מובילים בתחום תביעות ליקויי בניה.

מהם ליקויי בניה השכיחים ביותר?

בבדיקת דירות חדשות ליקויי בניה שכיחים הינם בעיות רטיבות, נזילות מים, ריצוף לקוי, קירות עקומים, בעיות בטיחות, אי התאמה לדרישות תקנים ותקנות, אי התאמה לדרישות התוכניות והמפרט הטכני.

עבור דירות יד שנייה, אופי והיקף הליקויים יכול להשתנות באופן מהותי בין מבנה אחד לשני. ניתן להכליל במסגרת הליקויים השכיחים בעיות בטיחות, בלאי לא סביר שנובע באיכות בניה נמוכה או תחזוקה לקויה, רטיבויות ונזילות מים, בעיות קונסטרוקטיביות כגון סדקים חריגים ושקיעות יסודות ועוד.

אילו הכנות צריך לעשות לקראת ביקורת מבנים?

עבור ביקורת מבנים של דירה חדשה או בית חדש, יש צורך להכין את תוכניות הבניה, מפרט הטכני וכל מסמך חשבו אחר שיסיעו למהנדס בביצוע ביקורת ליקויי בניה.

עובר ביקורת מבנים של דירה או בית יד שניה, כדאי לבדוק במחלקת ההנדסה של העירייה אם קיימות תוכניות עבור הבית הנבדק, ובמידה וכן יש להכין העתק ולמסרו למהנדס לפני ביקורת המבנים.

יש לדאוג מראש כי תהיה גישה לכל חלקי המבנה – יש לדאוג כי לא יהיו דלתות נעולת, סולמות לצורך הגיעה לאזורים גבוהים וכו'.