בית חדש

מהי שנת בדק בקניית דירה חדשה ?

כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, חשוב לדעת מה אחריותו לגבי טיב הבניה. להבדיל מרכישה של דירה ישנה, ברכישת דירה חדשה מחייב החוק את הקבלן לתת אחריות לגבי טיב עבודות הבניה וזאת כשם שרוכשים כל מוצר אחר. אי לכך, על רוכש הדירה לדעת מה כוללת אחריות זו ומה תקופתה.

מה חוק מכר הדירות קובע ?

חוק מכר הדירות קובע כי על הקבלן לתת אחריות לגבי טיב ואיכות עבודות הבניה ולכן חובתו של הקבלן להעניק אחריות כזו ללא כל תנאים מגבילים המקפחים את רוכש הדירה. הווה אומר, אם בחוזה המכר נקבע כי תנאים מסוימים של האחריות מבחינת אורכה, מבחינת סוגי הליקויים שנתגלו או מכל בחינה אחרת סותרים את האמור בחוק, אין הקבלן יכול להתחמק מביצוע התיקון לאותו ליקוי שנתגלה כיוון שהחוק גובר בעניין זה ויחייבו לבצע את התיקון.

הרוכש חייב להודיע לקבלן על הליקויים שקיימים בדירתו בתוך שנה ממועד קבלתה או, במידה ולא ניתן היה לאתרם קודם לכן, מחויב הקונה להודיע לקבלן בתוך פרק זמן סביר על הליקוי שאותר. בעניין זה יש לציין כי ע"פ החוק, לקבלן מוענקת הזדמנות סבירה לבצע תיקונים, אולם במידה והקבלן לא מימש זכות זאת, יכול הקונה לבצע את התיקונים באמצעות בעלי מקצוע מטעמו ולאחר מכן לדרוש את ההחזר הכספי מהקבלן.החוק קבע שתי תקופות שונות, אשר באות ברצף.

מהי שנת בדק ? ולמה הקבלן מחוייב ברכישת דירה חדשה ?

הראשונה הינה "תקופת הבדק" אשר משתרעת על תקופה שבין שבע שנים לשנה ממועד מסירת הדירה לרוכש וזאת בהתאם לרכיב בבנין אשר נפגע ודורש תיקון, כפי שמפורט בטבלה שלהלן. לאחר תום תקופת הבדק, באה  "תקופת האחריות" אשר אורכה הינו שלוש שנים. הווה אומר, התקופה הכוללת שבה הקבלן מחויב לתיקונים, נעה בין ארבע שנים ועד עשר שנים ממועד מסירת הדירה לרוכש, תלוי בסוג הליקוי שנתגלה.מרבית חברות הבניה נוהגות לבצע תיקונים לליקויים שנמצאו לאחר שנת האכלוס הראשונה ותקופה זו מכונה לכן "שנת בדק" או "שנת הבדק"

בנוסף לתקלות שונות ברכיבי הבניין השונים, על הקבלן לתקן כל אי התאמה בין תוכניות המכר והמפרט הטכני לבין הקיים וכן כל ליקוי שנובעים מאי התאמה לתקנים, לתקנות התכנון והבניה, להנחיות לתכנון מערכות תברואה, לתקנות החשמל, לתקנות ההתגוננות האזרחית, לתקנות כיבוי האש, והנחיות לתכנון מקומות חניה וכדומה. 

עוד כמה תחומי אחריות הקבלן בבניית דירה חדשה

הקבלן אינו יכול להגביל את אחריותו על ליקויים מסוימים בלבד או רק על ליקויים שצוינו בזמן מסירת הבית (בזמן המסירה נערך פרוטוקול ובו מצוינים ליקויים שנמצאו ע"י הקונה). סעיפים אלה סותרים את דרישות החוק ולכן אין להם תוקף

אז מה ההבדל בין תקופת בדק לתקופת האחריות ?

ההבדל בין תקופת הבדק לתקופת האחריות הינו בכך שבתקופת הבדק חייב הקבלן לבצע כמעט כל תיקון נדרש, למעט תיקונים שניתן להוכיח אשר נגרמו עקב רשלנות או חוסר זהירות מצד הקונה. לדוגמא, אם הקונה ערך שינוים בפנים הדירה לאחר קבלת לידיו ובמהלך שינוים אלה נגרם נזק לריצוף, ברור שאין הקבלן מחויב לתקן נזק זה. במקרה זה חובת ההוכחה הינה ע"י הקבלן. 

תקופת האחריות מצד שני, שונה במהותה. השוני הוא שבתקופה זו חובת ההוכחה הינה ע"י הרוכש. אם הרוכש טוען לליקויים שונים בדירה, עליו להוכיח כי הם נגרמו כתוצאה מביצוע לקוי של הקבלן, בין אם בשימוש בחומרים ירודים או מעבודה לקויה. לצורך הוכחה כזו, דרושה חוות דעת של מומחה בתחום ליקויי הבניה, אשר יפרט ויסביר את הממצאים השונים ויעריך את השווי הכספים של ליקוים אלה.בליקויים שקשורים בחוזק הבניין או ליקויי בטיחות חמורים כגון נזק לשלד המבנה, שקיעה של המבנה כתוצאה מביסוס לקוי, התבקעות יציקות בטון כתוצאה מקורוזיה במוטות הזיון שלא הוגנו כראוי וכו', אין הגבלה של פרק הזמן שבהם ניתן לדרוש מהקבלן לבצע תיקונים אלה, גם אם תקופות הבדק ותקופות האחריות כבר הסתיימו. 

כמובן, שהדברים האמורים תקפים הן לליקויים שנתגלו בדירות והן בליקוים שנתגלו ברכוש המשותף של הבניין.  אחריות הקבלן לדירות חדשות כפי שמוגדרת ע"פ חוק מכר הדירות, התשל"ו – 1973 סעיף 4ג', הינה כדלקמן:

נקבע כי תקופת הבדק האחריות תהיה שלוש שנים. לאחר תום תקופת האחריות, תחל תקופת הבדק שאורכה משתנה בהתאם לרכיבי הבניה השונים:

(1)   צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים;

(2)   חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – שלוש שנים;

(3)   מכונות, מנועים ודודים – שלוש שנים;

(4)   קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – שלוש שנים;

(5)   שקיעת מרצפות בקומת קרקע – שלוש שנים;

(6)   שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין – שלוש שנים;

(7)   סדקים עוברים בקירות ובתקרות – חמש שנים;

(8)   קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים;

(9)   כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.